Vivimos más años que nunca, y sin embargo, no siempre mejor. La medicina extendió los límites de la vida, pero el derecho aún no logró acompañar con la misma sensibilidad ese tiempo que se gana. En América Latina, el envejecimiento ocurre sin que existan políticas ni instrumentos suficientes para que la vejez sea un espacio de autonomía y no de dependencia. Hay una escena que se repite, silenciosa, en casi todos nuestros países: un adulto mayor que mira su casa y entiende que ese ladrillo, el símbolo de toda una vida de esfuerzo, se ha vuelto un bien inmóvil, imposible de transformar en bienestar sin perder el techo.
Su jubilación no alcanza, su vivienda es su mayor capital y, sin embargo, está atrapado entre la necesidad y el apego. Tiene, pero no puede usar lo que tiene. En esa paradoja se esconde un vacío que el derecho civil, en su esencia humanista, podría llenar si recuperara su capacidad de crear soluciones simples a problemas profundos. Entre esas soluciones, una figura antigua parece hoy cobrar una fuerza nueva: la venta de la nuda propiedad.
Pocas instituciones condensan con tanta precisión la tensión entre patrimonio y vida. Se trata, sencillamente, de transmitir la propiedad de un inmueble pero conservar el usufructo vitalicio, el derecho a usarlo y habitarlo hasta la muerte. La casa sigue siendo hogar, pero el propietario recibe liquidez, recupera margen de elección y puede vivir con mayor dignidad el tiempo que le queda. Nada se pierde; se reordena. La nuda propiedad no despoja, sino que libera.
En Francia, esta práctica dejó de ser una rareza doctrinaria para convertirse en una herramienta cotidiana de planificación patrimonial. Existen fondos especializados que adquieren viviendas bajo esta modalidad, asegurando al vendedor su derecho a permanecer y ofreciendo a los inversores un activo con horizonte de largo plazo. Es un modelo maduro, transparente, que logró lo que parece imposible: que la técnica jurídica se transforme en bienestar concreto. El Estado francés incluso reconoce tablas fiscales para valorar el usufructo, lo que da previsibilidad y fomenta un mercado ético, con reglas claras para ambas partes. No es una utopía: es derecho civil en acción.
En América Latina, en cambio, el camino recién comienza. Todos nuestros Códigos Civiles reconocen el desmembramiento del dominio entre nuda propiedad y usufructo. En Argentina, los artículos 1941 y 2129 a 2151 del Código Civil y Comercial lo permiten sin ambigüedad. En Uruguay, los artículos 493 a 520. En Colombia, los 823 a 865. En México, los 980 a 1048. La norma existe, pero no el mercado. Lo que falta no es letra, sino confianza, regulación y cultura jurídica aplicada. Falta asumir que la vejez merece ser planificada con la misma seriedad con que se planifica la herencia.
A menudo, la discusión se detiene en lo económico: cuánto se descuenta, qué rentabilidad se obtiene, qué riesgo existe. Pero detrás de todo eso hay una dimensión más profunda. La nuda propiedad es, en el fondo, un modo de reconciliar dos derechos: el de tener y el de vivir bien. El adulto mayor que vende la nuda propiedad de su vivienda con reserva de usufructo no está entregando su casa; está recuperando su libertad. Libera recursos, reduce preocupaciones, gana autonomía. Deja de ser rehén de un patrimonio que ya no puede sostener. Y el inversor, por su parte, participa en una operación que genera rentabilidad, sí, pero también propósito: contribuye a que alguien viva con dignidad su última etapa.
Naturalmente, este equilibrio requiere reglas y ética. No basta con que la figura sea válida; debe ser justa. Por eso el desafío no es solo notarial o financiero, sino moral. Se trata de diseñar marcos que eviten el abuso, la especulación o la asimetría informativa. El derecho civil latinoamericano tiene las herramientas para hacerlo: la buena fe contractual, la protección de la parte débil, el deber de información, la tutela del adulto mayor como sujeto de especial consideración. No se trata de inventar una nueva institución, sino de aplicar las que ya existen con sentido humano.
Desde la perspectiva del inversor, la nuda propiedad representa un portafolio de capital paciente. Se accede al inmueble con un valor descontado —porque se descuenta el usufructo—, no hay gastos operativos ni impuestos sobre la riqueza inmobiliaria durante el usufructo, y al finalizar ese período se consolida la plena propiedad de un bien revalorizado. Es una inversión segura, de largo plazo, y en Francia ya se ha demostrado que puede generar retornos consistentes. Pero más allá de la rentabilidad, lo verdaderamente valioso es que este tipo de inversión redefine la relación entre capital y conciencia: demuestra que el dinero puede tener un propósito social sin perder eficiencia económica.
Quizás el mayor desafío para nuestra región sea cultural. Durante décadas, la casa propia fue el símbolo máximo de seguridad y pertenencia. Venderla, incluso parcialmente, se percibe como una pérdida. Sin embargo, en sociedades donde la esperanza de vida crece y las jubilaciones se achican, aferrarse a esa idea puede ser una forma de negación. No se trata de vender la historia de una familia, sino de garantizar que esa historia continúe con dignidad. Se trata, en definitiva, de transformar el patrimonio en bienestar, de volver líquido lo que la vida inmovilizó.
El derecho tiene una tarea pendiente con la vejez. No solo debe protegerla, sino integrarla a la economía de manera justa. Las leyes que regulan la nuda propiedad y el usufructo están escritas; lo que falta es voluntad política, innovación financiera y sensibilidad social. Tal vez el futuro de la planificación patrimonial no pase por acumular bienes, sino por administrar el tiempo. Y en ese sentido, la venta de la nuda propiedad no es un acto de renuncia, sino de inteligencia vital: usar lo que uno construyó para vivir mejor hoy.
Cuando hablo de este tema en foros internacionales, especialmente ante colegas europeos, suelo decir que América Latina tiene algo que Francia no: una memoria colectiva de solidaridad familiar, de redes afectivas que todavía sostienen la vida cotidiana. Esa base emocional podría ser el motor de un modelo propio, latinoamericano, de nuda propiedad. Un modelo que combine la técnica jurídica francesa con la sensibilidad social de nuestra región. Un modelo que no vea la vejez como carga, sino como oportunidad para reinventar el sentido del patrimonio.
Porque en definitiva, de eso se trata el derecho: de traducir en normas lo que la sociedad siente. Y lo que hoy sentimos, más allá de fronteras, es que la longevidad no puede convertirse en un privilegio, sino en una etapa donde el derecho acompañe, proteja y libere. La nuda propiedad no es vender el hogar; es darle un nuevo significado. Es entender que los ladrillos también pueden convertirse en libertad.